Ermittlung der Nutzungsdauer

Gutachten über die tatsächliche, kürzere Nutzungsdauer

Vermietete Wohnimmobilien werden gemäß § 7 Absatz 4 EStG in Abhängigkeit vom Zeitpunkt ihrer Fertigstellung zwischen 33 und 50 Jahren abgeschrieben:

• Fertigstellung vor dem 01.01.1925: 40 Jahre (jährliche Abschreibung 2,5 %)

• Fertigstellung ab dem 01.01.1925 und vor dem 01.01.2023: 50 Jahre (jährliche Abschreibung 2 %)

• Fertigstellung ab dem 01.01.2023: 33 Jahre (jährliche Abschreibung 3 %)

Für Gebäude im Betriebsvermögen, die nicht zu Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31.03.1985 gestellt wurde beträgt die jährliche Abschreibung 3 % (33 Jahre Nutzungsdauer).

Vielfach entsprechen bei älteren Objekten, die nicht wesentlich modernisiert worden sind, die Nutzungsdauern nicht der tatsächlichen Nutzungsdauer.

Was hat Einfluss auf die Nutzdauer einer Immobilie

• das Baujahr

• die Qualität des Gebäudes

• die Ausstattung des Gebäudes

• der aktuelle Zustand.

Maßgebliche Einflussfaktoren für die Schätzung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes sind laut Bundesfinanzministeriums (BMF) der technische Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung sowie rechtliche Gegebenheiten, welche die Nutzungsdauer begrenzen.

Welche Vorteile hat eine kürzere Nutzungsdauer

Die Verkürzung der Nutzungsdauer einer Immobilie hat für den Eigentümer erhebliche Vorteile.

• eine höhere jährliche Abschreibung (AfA)

• der Gewinn aus der Vermietung wird reduziert (weniger Steuer)

• die Rendite der Immobilieninvestition wird gesteigert

• bessere Kapitaldienstfähigkeit (Cashflow)

Für einen höheren AfA-Satz müssen Eigentümer jedoch eine kürzere Nutzungsdauer durch ein Wertgutachten nachweisen.

Voraussetzungen zum Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer

Laut Bundesfinanzministeriums (BMF) ist der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG ist durch Vorlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder von Personen, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken nach entsprechender Norm zertifiziert worden sind, zu erbringen.

Im Rahmen des Nachweises ist der Zustand des Gebäudes in seinen die Nutzungsdauer bestimmenden Elementen (Tragstruktur des Bauwerks) darzustellen und begründet darzulegen, weshalb am Ende der geltend gemachten (kürzeren) Nutzungsdauer voraussichtlich keine wirtschaftlich sinnvolle (anderweitige) Nachfolgenutzung mehr möglich ist und kein Restwert mehr vorhanden ist.

Die bloße Übernahme einer Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten ist nicht als Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG geeignet. Auch der alleinige Verweis auf die Modellansätze für die Gesamtnutzungsdauer in Verbindung mit dem Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer bei Modernisierungen nach der Anlage 1 und 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung1 ist nicht ausreichend. Der Gutachtenzweck muss sich ausdrücklich auf den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer richten und zwingend die maßgeblichen Determinanten berücksichtigen.

(BMF Schreiben vom 22. Februar 2023: IV C 3 -S 2196/22/10006 :005)